Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là một loại văn bản pháp lý được dùng để công nhận quyền sử dụng đất của người sở hữu. Định nghĩa đầy đủ của sổ đỏ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.
Khi có sổ đỏ, chủ sở hữu được toàn quyền sử dụng tài sản đất của mình, có thể chuyển nhượng hoặc bán lại cho người khác một cách hợp pháp.
Điều kiện mua bán nhà đất hợp pháp
Tại điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định: Để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, người sử dụng đất cần đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
- Đất không xảy ra tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Đất vẫn còn thời hạn sử dụng
Theo đó, để chuyển nhượng đất đai một cách hợp pháp thì chủ sở hữu cần có sổ đỏ.
Việc mua bán đất đai không sổ đỏ được cho là hợp pháp nếu rơi vào trường hợp sau: Bên mua là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư tại nước ngoài.
Nếu không thuộc các đối tượng trên thì việc mua bán đất không sổ đỏ sẽ bị coi là bất hợp pháp. Khi xảy ra tranh chấp, bên mua sẽ không được pháp luật bảo hộ vì không có giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất của mình.
Mua nhà đất không sổ đỏ hiện nay khá phổ biến vì mức giá hấp dẫn
Thủ tục mua bán nhà đất không có sổ đỏ
Việc mua bán nhà đất không sổ đỏ cần trải qua các thủ tục và trình tự như sau:
- Bên bán cần xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ các cơ quan có thẩm quyền, trong giấy này có ghi rõ diện tích đất giao dịch giữa hai bên
- Hai bên soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ theo như trong luật đã quy định
- Sau khi ký kết hợp đồng, bên bán xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thành các thủ tục sang tên sổ đỏ cho bên mua
Bên mua có quyền thanh toán không quá 95% giá trị nhà đất nếu bên mua chưa được cấp sổ đỏ. Ngoài ra, hai bên phải chịu các khoản tiền thuế sử dụng đất và lệ phí trước bạ theo quy định như mua bán nhà đất có sổ đỏ.
Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ
Rất nhiều người ham rẻ mà đầu tư vào các lô đất chưa có sổ đỏ. Trên thực tế, tỉ lệ sinh lời từ loại hình này không cao. Ngoài ra, người mua còn có thể gặp phải những rủi ro như:
- Không thể xin cấp sổ đỏ đứng tên mình vì đất không đủ điều kiện để cấp theo quy định pháp luật
- Nếu mua đất nông nghiệp thì chỉ có thể sử dụng cho mục đích nông nghiệp, không thể thay đổi theo nhu cầu cá nhân
- Giá trị pháp lý của hợp đồng không đảm bảo do chỉ thực hiện trên dạng văn bản viết tay, nếu xảy ra tranh chấp thì người mua có thể sẽ mất trắng
- Không thể sử dụng để thế chấp ngân hàng vì không có sổ đỏ làm chứng mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của bạn
- Có thể bị phạt với mức tiền từ 3 – 5 triệu đồng nếu tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất
- Nếu mảnh đất thuộc khu vực quy hoạch hoặc thu hồi thì sẽ không nhận được bồi thường và đền bù
Với những rủi ro trên, hãy cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định ký kết hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ. Có thể bây giờ mảnh đất đó phù hợp với nhu cầu và mục đích sử dụng của bạn, tuy nhiên trong tương lai sẽ phát sinh các vấn đề về pháp lý khác mà bạn không thể giải quyết khi không có sổ đỏ làm chứng.
Mua nhà đất không sổ đỏ đối mặt với nguy cơ tranh chấp tài sản
Có nên mua đất nông nghiệp không sổ đỏ?
Hiện nay, nhiều người có nhu cầu mua đất không sổ đỏ giá rẻ để làm nông nghiệp. Tuy nhiên, vấn đề này cũng gặp phải một số khó khăn như: sau khi đã mua đất, người mua chỉ có thể sử dụng cho mục đích nông nghiệp, không được tùy ý chuyển sang đất thổ cư, nếu không sẽ bị vi phạm pháp luật về mục đích sử dụng đất.
Mua bán đất không có sổ đỏ có bị phạt không?
Đây là câu hỏi mà có khá nhiều người thắc mắc. Tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019 có quy định: việc chuyển nhượng, mua bán bất động sản không đáp ứng đủ các điều kiện như trong quy định sẽ bị phạt từ 3 – 20 triệu đồng tùy theo từng khu vực nông thôn hoặc đô thị.
Ngoài ra, các trường hợp không thực hiện sang tên sổ đỏ cũng sẽ bị phạt từ 1 – 5 triệu đồng tùy theo thời hạn đã quy định. Mức phạt ở đô thị sẽ tăng gấp đôi mức phạt ở nông thôn.
Có thể thấy việc mua nhà đất không có sổ đỏ tiềm ẩn khá nhiều rủi ro và khó khăn. Trước khi quyết định đầu tư vào loại hình này, các bạn nên cân nhắc và tìm hiểu rõ các điều luật cũng như thủ tục thực hiện để tránh vi phạm các điều luật.