Thuê mua là gì? Những quy định thuê mua nhà ở xã hội

1. Định nghĩa về thuê mua

Thuê mua là gì? Đây là một giao dịch có nguồn gốc từ luật của Anh-Mỹ. Hợp đồng thuê mua phát sinh và phát triển trong giao dịch đương đại với điều kiện cạnh tranh thị phần ngày càng khốc liệt giữa các nhà cung ứng hàng hóa cùng loại. Nhìn từ góc độ kinh tế, thuê mua được coi như là một trong những biện pháp để kích thích sức tiêu thụ của con người.

Hợp đồng thuê mua là sự kết hợp giữa hợp đồng thuê với hợp đồng mua bán. Trong khoa học pháp lý tại các nước, hợp đồng thuê mua đã được xếp vào nhóm các hợp đồng thuê và nó được coi như 01 loại hợp đồng thuê có điều kiện đặc thù liên quan đến pháp lý của tài sản sau khi hết thời hạn thuê. Riêng bản chất mua bán của hợp đồng thuê mua được khẳng định, nếu như người thuê quyết định mua khi đã hết hạn thuê: hợp đồng thuê mua trong trường hợp này làm phát sinh nghĩa vụ của người bán, đặc biệt là nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu người mua đối với tài sản đã mua và đảm bảo chất lượng của tài sản mua. Nếu người thuê mua, thì hợp đồng mua bán sẽ giao kết vào thời điểm người thuê có quyết định mua, chứ không phải là thời điểm giao kết hợp đồng thuê mua. Cho tới thời điểm đó, quyền sở hữu vẫn thuộc về người cho thuê; rủi ro về tài sản do người cho thuê chịu.

Thuê mua là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp người thuê mua tài sản. Thường thì hợp đồng thuê mua có đối tượng là tài sản có thời hạn khấu hao ít nhiều ngang bằng với thời gian thuê và tổng số tiền thuê sẽ ít nhiều ngang bằng với giá trị tài sản đó. Quyết định mua tài sản được thực hiện khí hết hạn thuê, có nghĩa là khi người thuê trả đủ số tiền thuê cho toàn bộ thời gian thuê. Trong điều kiện đó, người cho thuê không phải lo lắng về các quyền của mình phát sinh trong giao dịch. Nếu người thuê trả đủ tiền thuê và không mua thì người cho thuê lấy lại tài sản thuộc sở hữu của mình; nếu người thuê không trả tiền thuê thì người cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và lấy lại tài sản thuê; nếu người thuê trả tiền thuê đủ và quyết định mua thì gần như toàn bộ nghĩa vụ trả tiền mua được người thuê thực hiện.

Thuê mua là sự kết hợp giữa hợp đồng thuê và hợp đồng mua bán

2. Thuê mua nhà ở xã hội 2021

Quy định thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua sẽ thanh toán trước cho bên cho thuê mua số tiền 20% giá trị của BĐS thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua dư giả thì được thanh toán trước không quá 50% giá trị nhà thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê sẽ trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua sẽ có quyền sở hữu đối với bất động sản đó.

3. Ai được thuê mua nhà ở xã hội

Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội bao gồm:

– Người có công với cách mạng

– Người có thu nhập thấp, hộ nghèo và cận nghèo tại đô thị

– Người đang làm việc tại doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp

– Sĩ quan, hạ sĩ quan

– Cán bộ, công - viên chức nhà nước

– Trả lại nhà ở công vụ

– Bị thu hồi đất và giải tỏa, phá dỡ nhà ở

Mỗi dự án nhà ở xã hội đều sẽ có đặc điểm đặc thù khác nhau do quy định từ CĐT và quy định của UBND tỉnh thành nơi xây dựng dự án . Tuy nhiên, tất cả dự án Nhà ở xã hội đều tuân thủ quy trình về hồ sơ và quy định đối tượng, thời hạn thuê, mua,… Vì thế, cần phải có hướng dẫn cụ thể và chi tiết từ Chủ Đầu Tư và cơ quan Pháp Luật quy định.

4. Thuê mua nhà ở xã hội cần điều kiện gì?

Không phải ai thuộc đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội cũng thuê mua được. Theo đó, đối tượng được mua hay thuê mua nhà ở xã hội cần đáp ứng điều kiện như sau:

Điều kiện về nhà ở:

– Chưa sở hữu nhà của riêng mình, chưa được mua hoặc thuê mua NOXH, chưa hưởng chính sách hỗ trợ nhà đất dưới mọi hình thức

– Nếu đã có nhà ở của mình rồi nhưng diện tích nhà thấp hơn diện tích nhà ở tối thiểu, cụ thể là dưới 10m2 sàn/người.

Điều kiện nơi cư trú:

– Có đăng ký thường trú tại tỉnh hay thành phố trực thuộc trung ương nơi có NOXH

– Nếu không có đăng ký thường trú thì đăng ký tạm trú từ một năm trở lên

Điều kiện về thu nhập:

– Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp sau:

+ Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo

+ Người đang làm việc tại doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp

+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, công nhân trong cơ quan, ...

+ Cán bộ, công chức, viên chức nhà nước

– Không yêu cầu điều kiện về thu nhập đối với đối tượng sau:

+ Người có công với cách mạng

+ Các đối tượng trả lại nhà ở công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ

+ Hộ gia đình, cá nhân trong diện bị thu hồi đất và giải tỏa theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường

Muốn thuê mua nhà ở xã hội cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định

5. Ưu điểm của thuê mua nhà ở xã hội

– Đây là giải pháp giúp cho người dân không đủ tiềm lực tài chính mua nhà một lúc nhưng vẫn được sử dụng tài sản và được mua sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau thời gian kiếm tiền, tìm cơ hội kinh doanh, sản xuất mang lại hiệu quả cao.

– Giải pháp có tính an toàn cao, ít rủi ro cho người tham gia hợp đồng thuê mua. Bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu trong suốt thời hạn cho thuê. Bên thuê được sử dụng tài sản theo lựa chọn của mình để sinh hoạt, sản xuất và kinh doanh. Sau khi hết thời gian thuê, tài sản thuê thuộc sở hữu của bên thuê tài sản.

6. Thủ tục thuê mua nhà ở xã hội

6.1 Đơn đăng ký mua, thuê mua NOXH

Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ mua, thuê mua NOXH cần có mẫu đơn đăng ký mua, thuê mua NOXH.

6.2 Hồ sơ chứng minh đủ điều kiện được mua, thuê mua NOXH

Giấy tờ chứng minh về đối tượng

– Đối với người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng:

+ Giấy tờ chứng là người có công với cách mạng như: Quyết định phong tặng danh hiệu Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Anh hùng lao động trong thời kỳ kháng chiến…

+ Xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở của Nhà nước do UBND xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú (HKTT) cấp.

– Đối với người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức, viên chức:

Giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở.

– Đối với các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ: giấy xác nhận đã trả lại nhà ở công vụ do cơ quan quản lý nhà ở công vụ cấp.

– Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở:

+ Bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trong Danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền;

+ Giấy xác nhận của UBND cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư.

Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú

– Trường hợp đăng ký xin mua, thuê mua nhà ở xã hội có đăng ký HKTT tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội thì phải có bản sao có chứng thực HKTT hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó.

– Trường hợp đăng ký xin mua, thuê mua nhà ở xã hội không có HKTT:

+ Bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú;

+ Bản sao có chứng thực HĐLĐ có thời hạn từ 01 năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn;

+ Giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng BHXH của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi người đó đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Trường hợp đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội mà việc đóng BHXH thực hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính thì phải có giấy xác nhận của cơ quan, đơn vị nơi đặt trụ sở chính.

Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập

– Đối với NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức:

Xác nhận của cơ quan, đơn vị mà người đó đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế TNCN thường xuyên.

– Đối với người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị:

Tự kê khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Sở Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế TNCN của các đối tượng này trong trường hợp cần thiết.