Nhiều người mua chung cư thường băn khoăn về các thủ tục làm sổ đỏ (giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở chung cư) như thế nào, khi mua nhà chung cư được cấp sổ đỏ hay sổ hồng; mua chung cư bao lâu được cấp sổ? Dưới đây, chúng tôi xin chia sẻ những thông tin đầy đủ nhất về vấn đề này. Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình cũng như tránh được rủi ro đáng tiếc thì người mua cần nắm rõ một số vấn đề pháp lý quan trọng sau.
Sổ hồng chung cư là gì?
Sổ hồng là cuốn sổ màu hồng, do Bộ Xây dựng ban hành để xác nhận về quyền sở hữu nhà ở & quyền sử dụng đất cho cá nhân. Chính vì thế, mẫu sổ hồng chung cư còn được gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư hay còn được gọi chung là "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở & quyền sử dụng đất ở”.
Nếu bạn đang sở hữu căn hộ chung cư nhưng không sở hữu đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng & sở hữu nhà ở - đây là sổ hồng chung cư.
Khác với sổ đỏ, phạm vi ghi nhận ở sổ đỏ là quyền sử dụng rất đa dạng, có thể là đất ở, hay đất sản xuất nông nghiệp, đất vườn, ao, đất rừng … thì phạm vi ghi nhận sở hữu trong sổ hồng chỉ là sở hữu nhà hoặc là sử dụng đất ở chứ không có loại đất khác. Đây chính là điều khác biệt lớn nhất giữa sổ đỏ với sổ hồng ngoài hình thức 02 loại sổ.
Mẫu ” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Sổ hồng chung cư có thời hạn không?
Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư đang là một trong những vấn đề được rất nhiều người có ý định mua chung cư quan tâm. Hiện nay, đối với hầu hết các chung cư ở Việt Nam đều có quy định về thời hạn sử dụng và sở hữu nhằm mục đích đảm bảo cân bằng quỹ đất và đa dạng hóa các loại hình nhà ở, bên cạnh đó là đảm bảo sự an toàn của cư dân. Cụ thể như sau:
Theo quy định tại điều 123, Luật Nhà ở năm 2014: “Việc mua bán nhà đất phải lập thành hợp đồng và có công chứng. Các bên thỏa thuận về việc bên bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua”.
Thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng cùng với kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có chung cư đó. Do vậy, khi mua các dự án chung cư thì các bạn sẽ được cấp sổ hồng và cũng sẽ có thời gian sở hữu nhất định. Vậy sổ hồng chung cư có thời hạn bao nhiêu năm và nếu chung cư đó hết hạn sở hữu thì chủ sở hữu căn hộ có bị mất trắng không? Dưới đây sẽ là một số quy định về thời hạn ghi trên sổ hồng chung cư mà bạn có thể tham khảo:
Sổ hồng chung cư vĩnh viễn
Tại Khoản 1, điều 99, luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng & kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà đất cấp tỉnh nơi có dự án chung cư”.
Cách tính thời hạn theo cấp công trình dựa trên phụ lục phân cấp loại công trình xây dựng phục vụ cho công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng, quy định như sau:
- Công trình cấp 1: nhà ở chung cư có trên 20 tầng
- Công trình cấp 2: nhà ở chung cư có từ 8 đến 20 tầng
- Công trình cấp 3: nhà ở chung cư có từ 2 đến 7 tầng
- Công trình cấp 4: nhà 1 tầng với kết cấu xây đơn giản
Các cấp công trình xây dựng tương ứng với niên đại sử dụng:
- Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt sử dụng trên 100 năm
- Công trình cấp 2 sử dụng từ 50 năm đến 100 năm
- Công trình cấp 3 có niên hạn từ 20 năm đến dưới 50 năm
- Công trình cấp 4 có niên hạn dưới 20 năm
Theo đó, chung cư có sổ hồng vĩnh viễn (sổ hồng lâu dài) là chung cư thuộc dự án BĐS được quy hoạch đất đai do nhà nước chuyển giao cho CĐT theo hình thức Đất sở hữu lâu dài. Vì thế, sau khi xây dựng và bàn giao nhà thì khách hàng được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài. Khi chung cư bị xuống cấp thì được tái định cư hoặc là đền bù một chung cư khác.
Sau khoảng thời gian dài sử dụng, căn hộ chung cư xuống cấp hoặc là bị hư hỏng không thể đảm bảo cho cuộc sống thì doanh nghiệp sẽ xây dựng lại, cư dân khu chung cư đó được CĐT bố trí chỗ ở tạm hoặc sẽ chi trả phần tiền để người dân thuê nhà trong thời gian họ thi công xây dựng khu chung cư mới. Nếu nhà mới và nhà cũ chênh lệch về giá trị nhau, thủ tục thanh toán chênh lệch dựa vào phương án bố trí tái định cư của từng dự án nhà sao cho phù hợp.
Sổ hồng có thời hạn sở hữu vĩnh viễn (lâu dài)
Sổ hồng chung cư 50 năm
Sổ hồng chung cư 50 năm là những nhà chung cư thuộc dự án đất quy hoạch mà CĐT chỉ được sử dụng đất trong vòng 30 hoặc 50 năm. Dự án vẫn được cấp sổ và trên sổ có ghi thời hạn sở hữu là 50 năm. Sau khi hết khoảng thời gian này thì người mua có thể gia hạn sử dụng nếu chung cư đó vẫn còn sử dụng tốt.
Nhiều người dân vẫn còn rất e dè khi không muốn mua dự án có thời gian sở hữu trong 50 năm vì họ cho rằng khi mua căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu chỉ 50 năm thì sau khi hết niên hạn sử dụng thì coi như họ bị mất trắng.
Điều này không đúng hoàn toàn, vì khi nhà chung cư hết niên hạn theo quy định của pháp luật mà người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ được Nhà nước xem xét gia hạn tuy nhiên không quá thời hạn đã xác định theo dự án hoặc khi chung cư bị hư hỏng nặng, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng, thì cơ quan quản lý nhà ở phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình chung cư để xử lý. Bạn sẽ được bố trí nhà có diện tích tối thiểu nếu có quy định tái định cư ở nơi khác.
Nếu giá trị nhà mới chênh lệch nhà cũ thì khoản chênh lệch sẽ theo phương án bố trí tái định cư sao cho hợp lý. Cũng giống như nếu bạn mua nhà đất thì sau thời gian nhất định từ 20 – 30 năm nếu nhà hư hỏng, xuống cấp thì cũng phải bỏ tiền để xây mới hoặc tu sửa. Vì vậy, việc bạn mua chung cư có thời hạn sở hữu 50 năm nếu xuống cấp và cần bỏ tiền xây lại là điều bình thường.
Ngoài ra, một trong những điểm thu hút nữa của các dự án có sổ hồng 50 năm thường là có giá bán thấp hơn so với các dự án sở hữu lâu dài cùng khu vực từ 20% đến 25%. Đó là do CĐT không phải chịu tiền thuế đất quá cao và thường được nhiều ưu đãi, cho nên bạn cũng có thể nghiên cứu mua dự án có thời hạn sở hữu 50 năm của các CĐT uy tín, với pháp lý rõ ràng sẽ được sở hữu căn hộ chung cư phù hợp với tài chính .
Sổ hồng có thời hạn sở hữu 50 năm
Theo quy định sau khi bàn giao nhà chung cư cho người mua, CĐT dự án sẽ có trách nhiệm là làm thủ tục đề nghị xin cấp Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi chung là Sổ hồng chung cư cho người mua.
Điều 8 Luật Nhà ở 2014 có quy định “Nhà ở, cá nhân có nhà hợp pháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật thì sẽ được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Nhà được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn)”.
Theo Khoản 7, Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định về trách nhiệm của CĐT dự án xây dựng nhà ở thương mại: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà, trừ trường hợp người mua, thuê mua nhà tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”.
Ngoài ra, theo Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định trách nhiệm của CĐT dự án kinh doanh BĐS như sau: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư, công trình xây dựng cho khách hàng hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận”.
Như vậy, theo quy định trên thì trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho khách hàng thì CĐT phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Tuy nhiên trên thực tế, thời hạn nhận Giấy chứng nhận (Sổ hồng) của người mua phụ thuộc vào việc CĐT đó có thực hiện đúng thời hạn phải làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận không, cụ thể như sau:
- Nếu CĐT thực hiện đúng thì thời hạn tối đa để có Giấy chứng nhận sẽ là 50 ngày + thời hạn giải quyết thủ tục của cơ quan Nhà nước tối đa trong 15 ngày làm việc.
- Nếu CĐT không thực hiện đúng thời hạn thì bị xử phạt vi phạm hành chính (nộp tiền phạt cho Nhà nước), còn người mua bị rủi ro là chậm nhận được Sổ hồng.
Truy cập Bannhasg.com để tìm kiếm thông tin về thị trường bất động sản luôn được cập nhật nhanh chóng, chính xác nhất.